商用中央空调的结构与家用中央空调大体相同。之所以区分成商用与家用，主要由于功率差距大所形成的不同的制冷形式。家用中央空调以一体式转子式压缩机、螺杆式压缩机等为主，而大型商用中央空调主要以离心式压缩机和大型螺杆压缩机为主。此外，商用中央空调系统的控制，管路的自动调控，空气的除湿、加湿、卫生处理等要比家用中央空调复杂得多，且牵扯分户计费等问题。商用中央空调是特殊的项目性工程，随着社会市场需求的持续扩大，企业间竞争正在加剧，商用中央空调行业在市场、品牌、产品、销售渠道、服务等方面将会持续以下转变。服务逐渐技术化。对大型的商用空调项目的服务绝不仅仅是简单操作，而需要大量专业技术保障。技术与服务总是相辅相成的，对厂商来说则要通过提高技术含金量来提高服务质量，如海尔等企业相继应用远程控制系统，在很大程度上提高了其服务质量和效率，而其产生的意义将会反作用于市场需求，进一步提升企业的品牌竞争力，更好地开发市场潜力。
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水冷中央空调包含四大部件，压缩机、冷凝器、节流装置、蒸发器，制冷剂依次在上述四大部件循环，压缩机出来的冷媒（制冷剂）高温高压的气体，流经冷凝器，降温降压，冷凝器通过冷却水系统将热量带到冷却塔排出，冷媒继续流动经过节流装置，成低温低压液体，流经蒸发器，吸热，再经压缩。在蒸发器的两端接有冷冻水循环系统，制冷剂在此次吸的热量将冷冻水温度降低，使低温的水流到用户端，再经过风机盘管进行热交换，将冷风吹出。
压缩机吸入从蒸发器出来的较低压力的工质蒸汽，使之压力升高后送入冷凝器，在冷凝器中冷凝成压力较高的液体，经节流阀节流后，成为压力较低的液体后，送入蒸发器，在蒸发器中吸热蒸发而成为压力较低的蒸汽，从而完成制冷循环。对某些应用来说，气体必须通过一根长长的管子（通常盘成螺线管），以便让热量散失到四周的空气中，铜之类的导热金属常用于输送蒸气。为提高冷凝器的效率经常在管道上附加散热片以加速散热。散热片是用良导热金属制成的平板。